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頂住壓力 穩步前行--2018年良慶區房地產市場運行分析

發布時間:2019-02-18 15:57 來源:良慶區統計局 作者:林曼潔
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  2018年,良慶區繼續貫徹落實中央、自治區房地產調控的各項措施和要求,房地產開發的兩大核心指標“房地產開發完成投資”和“商品房銷售面積”增速有所回落,但仍保持平穩增長。

  一、房地產市場基本情況

  (一)過去10年是高速發展期,運行趨勢從大幅震蕩到漸趨平穩

  過去的10年,是良慶區房地產市場發展最為迅速的10年,房地產開發投資與商品房銷售的總量均實現了快速的擴張和提升。2018年房地產開發投資總量是2008年的43倍;商品房銷售面積總量是2008年的14倍。從走勢上看,良慶區房地產市場這十年從大幅震蕩到漸趨平穩。2010年-2015年六年間房地產開發投資增速差為203.3個百分點,商品房銷售面積增速差為340.8個百分點,這六年良慶區開發、銷售兩端走勢形態差異非常大,五象新區不斷發展,高樓林立,一大波實力房產如雨后春筍般拔地而起。進入2016年,良慶區房地產開始進入平穩發展階段,房地產開發投資增速差為30.4個百分點,商品房銷售面積增速差為60.4個百分點,波動幅度明顯縮小,開發、銷售兩端走勢漸趨一致。

  2008-2018年良慶區房地產開發投資和銷售情況表

  

指標增速

2008年

2009年

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017年

2018年

地產開發投資(億元)

8.05

2.66

7.93

18.38

17.47

24.16

52.29

130.78

198.22

286.02

346.53

商品房銷售

面積(萬平方米)

27.42

14.2

18.82

54.68

13.8

50.52

75.04

154.87

270.35

337.35

385.32

    

  (二)2018年是房地產政策調整的轉折期,在高起點高基數中實現平穩增長

  1.開發投資總體平穩,運行趨勢高開低走。2018年,良慶區房地產開發完成投資346.53億元,同比增長21.2%,增速比年初下降49.6個百分點,比上半年回落11.7個百分點,比南寧市平均水平(15.5%)高出5.7個百分點,市場投資熱度仍高于南寧市平均水平。從增速曲線圖看,全年房地產開發投資增速呈現高開低走形態。相較于2017年,2018年的良慶區房地產開發投資增速更為平穩,但回落趨勢明顯。

  2.銷售面積漲幅縮小,增速波動較大。2018年,良慶區商品房銷售面積385.32萬平方米,同比增長14.2%,增速比上年下降10.6個百分點,比年初下降25.3個百分點,比上半年上升9.7個百分點。二、三季度每月銷售面積增速都在10%以下,全年增速差為52.3個百分點,房地產銷售面積的增速波動較大;商品房銷售額324.66億元,同比增長5.4%,增速比上年下降41.7個百分點;按商品房平均價格計算,2018年均價8425.7元/平方米,比2017年下降701.9元/平方米,南寧市“房住不炒”等調控政策效果初顯。

  3.新開工面積扭負轉正,竣工面積快速增長。2018年,良慶區商品房施工面積2039.3萬平方米,同比增長23.14%,增速比上年同期回落4.4個百分點。其中,本年新開工面積429.5萬平方米,同比增速由上年的-19.2%扭正為11.4%。本年商品房屋竣工面積107.3萬平方米,同比增長44.3%。竣工面積的總量和增速均高于新開工面積,說明大量的開發項目面臨尾聲,而新增項目開工面積不足,對2019年房地產市場預計有較大影響。

    

  

  二、2018年房地產市場運行的主要特點

  (一)辦公投資由正轉負,商業投資大幅增長

  從投資工程用途來看, 2018年1-12月,良慶區商品住宅完成投資223.83億元,同比增長19.6%,比上年同期下降71.3個百分點,商品住宅投資增速放緩;辦公樓完成投資44.17億元,同比下降4.21%,比上年同期下降18.4個百分點,增速三年來首次由正轉負,說明良慶區辦公樓庫存較多;商業營業用房完成32.64億元,同比增長80.53%,比上年同期增長83.7個百分點,漲幅較大,意味著隨著五象新區配套日趨成熟,企業對商業地產信心增強。

  

  (二)商品住宅銷售增速放緩,辦公樓和商業營業用房增速反轉

  從銷售方面來看,2018年,良慶區商品住宅銷售面積284.52萬平方米,同比增長4.9%,比上年回落9.9個百分點;辦公樓銷售33.78萬平方米,同比下降3.3%,比上年回落131.2個百分點;商業營業用房銷售29.95萬平方米,同比增長43.1%,扭負為正,比上年提高51.7個百分點。從數據上看,商品住宅銷售增速放緩,辦公樓銷售大幅下降,商業營業用房是幾類用途中唯一比上年增長快速并高速增長的產品,可見今年的商業地產又再度被市場給予了更多的關注。

  

  (三)尾盤增多,新增地產項目貢獻大

  從項目個數看,2018年良慶區共有在建房地產項目99個,增長22.2%,增速與上年基本持平。累計完成投資超過計劃總投資的90%的有27個項目,如盛邦瓏湖、江悅藍灣等,這些項目的本年完成投資非常少,不能支撐房地產投資的高增速;2018年新增的房地產項目有20個,比上年同期增加2個,累計完成投資114.96億元,拉動良慶區房地產投資增長40.2個百分點,對良慶區房地產開發投資的貢獻率為190.0%。在尾盤不斷增多的情況下,新增項目成了房地產開發投資能平穩增長的最重要原因之一。

  三、房地產市場運行中值得關注的幾個問題

  (一)政策收緊,商品房銷售面積增速持續放緩

  2018年,良慶區房地產銷售面積增速持續放緩,主要存在以下幾個問題:1.庫存房地產項目銷售面積下降,新增項目未能支撐高增速。去年銷售火爆的碧桂園天璽灣、瀾灣九里二期、綠城春江明月等,今年銷售面積下降明顯,有的甚至成為了尾盤。今年新入庫的20個項目中,僅有14個項目開盤,累計銷售89.19萬平方米,拉動了良慶區房地產銷售增長26.5個百分點,貢獻率為186.1%,仍然不足以支撐去年的高增速;2. 2018年南寧市房地產政策基調一直圍繞著“房住不炒”進行。從3月份開始,南寧首套房貸利率全線上浮,多家銀行的首套房貸利率在基準利率基礎上上浮10%及以上,并且五象新區大部分樓盤都是精裝房,精裝部分的費用無法進行貸款,需要在一年內付清。高額的首付款和收緊的貸款政策使得購房者逐漸回歸理性,觀望情緒漸濃;3.部分房企存在捂盤惜售等現象。據了解,有部分開發商趁機捂盤惜售,以及受“價格管控”和高房價預期的影響,放緩建設進度,盡量推遲預售申請等現象,造成了良慶區可售房源相對不足的現狀,加上去年同期高基數的壓力,銷售面積增速進一步回落。

  (二)企業國內貸款增速大幅回落,應付工程款壓力加大

  從資金來源渠道看,2018年房地產開發企業本年到位資金增速較上年稍有回落,且國內貸款與上年同期相比回落較為明顯。2018年房地產開發企業本年到位資金合計690.43億元,同比增長36.5%,比上年同期回落了6.4個百分點,其中企業國內貸款與個人按揭貸款分別為65.68億元、63.59億元,同比分別下降30.5%和6.8%,增速比上年分別回落123.3個百分點和60.5個百分點,說明企業貸款和個人貸款政策比上年都有所收緊。同時企業應付工程款的增速為146.9%,相比上年提高了106.8個百分點,企業資金壓力進一步加大。

  四、下一步工作建議

  (一)推進大型項目的落地建設,保持平穩持續發展

  當前良慶區特別是五象新區上一輪的開發項目已接近尾聲,而新開工項目從數量和計劃總投上看,整體規模縮小,后續拉動力不足,對發展的提升有一定的限制。有關部門需通力合作,發揮五象新區的區位優勢,通過對全國知名牌企業的招商,積極促成大型房地產項目投資計劃,加速一批大型項目的落地開發建設,確保房地產行業平穩持續發展。

  (二)提高服務水平,確保企業按時開工入統

  對已通過“招拍掛”拿地的企業,如DK國際、夢之島大廈、瀚德大廈等,有關部門應通力合作,提高服務水平,簡化行政審批流程,縮短審批時限,確保項目按時開工,及時納入統計系統進行統計,促進良慶區房地產開發工作有序開展。

  (三)規范企業和政府行為,提高統計數據質量。

  城區統計局要結合統計執法檢查,每季度對房地產開發企業開展數據質量抽查工作,把數據質量核查形成制度化,進一步提高統計數據質量;繼續抓好企業統計工作規范化建設,通過建章立制,建立原始資料的收集、報表報送、檔案管理等工作制度,提高房地產企業依法統計及管理的水平;全面清理糾正把統計機構作為地方目標完成責任單位的文件和做法,保障統計機構獨立行使統計調查、統計報告、統計監督的職權,遏制“數字上的腐敗”,確保國家宏觀調控和科學決策所需統計數據真實可靠。

  

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